Grandes projetos e riscos regulatórios: o que observar antes de comprar em áreas de expansão

Disputas judiciais sobre a LUOS mostram que comprar em áreas de expansão de João Pessoa exige checar a legislação vigente.

João Pessoa vive, ao mesmo tempo, um movimento de grandes projetos de expansão urbana — como bairros planejados de grande escala e megaempreendimentos anunciados por incorporadoras de outros estados — e um período de instabilidade normativa em torno das regras de uso e ocupação do solo. Essa combinação torna ainda mais importante, para quem compra terreno ou lote em área de expansão, verificar a situação regulatória exata da região antes de fechar negócio.

O episódio da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) ilustra bem esse risco: uma decisão judicial que declarou a lei integralmente inconstitucional, com efeitos retroativos, levou o Sinduscon-JP a alertar para impactos econômicos relevantes sobre empreendimentos já em andamento na cidade, reunindo mais de 150 construtores em assembleia e pedindo ao Tribunal de Justiça da Paraíba a modulação dos efeitos da decisão para não atingir projetos já aprovados ou em obras.

Para quem avalia comprar lote ou unidade em bairros de expansão como Altiplano, Portal do Sol ou em áreas de novos megaprojetos anunciados por grandes incorporadoras, o recomendável é confirmar diretamente com a Prefeitura de João Pessoa e com o cartório de registro de imóveis local se o loteamento está regularmente aprovado, registrado e livre de pendências judiciais que possam suspender obras ou limitar a emissão de alvarás — não apenas confiar na divulgação comercial do empreendimento.

Esse cuidado adicional é especialmente relevante em projetos de grande porte e longo prazo de implantação, nos quais mudanças na legislação municipal ao longo dos anos de execução podem alterar parâmetros de gabarito, densidade ou uso do solo previstos originalmente no projeto.